Зонування території (зонінг) — це поділ території населеного пункту на функціональні зони (житлові, промислові, рекреаційні, комерційні тощо), для кожної з яких встановлюються дозволені види забудови та використання земельних ділянок. На відміну від цільового призначення однієї конкретної ділянки, зонування одразу визначає правила для групи суміжних ділянок, що складають функціональну зону.
Навіщо потрібне зонування території
- Власник ділянки заздалегідь знає, які види використання дозволені в межах зони, і може змінювати вид діяльності без додаткового дозволу — якщо новий вид входить до переліку для цієї зони.
- Інвестор бачить прозорі правила забудови ще до купівлі ділянки — це знижує ризик відмови чи спору з громадою.
- Громада отримує інструмент захисту територій загального користування (парків, скверів, пляжів) від хаотичної забудови.
- Зонування узгоджує рішення генерального плану з конкретними земельними ділянками та будівельними проєктами.
Зонування, ДПТ, генплан і КППР — у чому різниця
| Документ | Що визначає | Масштаб |
|---|---|---|
| Зонування території (зонінг) | Дозволені види використання для групи суміжних ділянок у межах функціональної зони | Функціональна зона в межах населеного пункту |
| Генеральний план | Загальну стратегію забудови та розвитку населеного пункту, у складі якого затверджується і зонування | Весь населений пункт |
| Детальний план території (ДПТ) | Конкретні параметри забудови ділянки: межі, поверховість, відступи, інженерні мережі | Квартал / окрема ділянка |
| КППР | Стратегію розвитку всієї громади, включно зі схемою зонування поза межами населених пунктів | Уся територіальна громада |
Хто затверджує зонування і на підставі чого
Склад та зміст плану зонування регулює ДБН Б.1.1-22:2017 «Склад та зміст плану зонування території». Земельний кодекс України (ст. 180) визначає, що зонування земель здійснюється у межах населених пунктів. План зонування розробляється у складі генерального плану населеного пункту або комплексного плану просторового розвитку території громади (КППР) і затверджується відповідною сільською, селищною чи міською радою.
Функціонування зонування території тісно пов’язане з генеральним планом: зонінгові правила є механізмом застосування рішень генплану до окремих земельних ділянок і будівельних проєктів.
Чим зонування відрізняється від детального плану території
Детальний план території (ДПТ) — це докладний план конкретної ділянки: креслення, топографічний опис, параметри забудови. ДПТ не може суперечити генеральному плану населеного пункту і зазвичай виконується в масштабі від 1:500 до 1:2000.
Головна відмінність: при зонуванні встановлюється дозволений вид використання для всієї функціональної зони, а власники ділянок у її межах можуть вибирати конкретний вид діяльності з переліку. При розробці ДПТ, навпаки, детально фіксуються параметри забудови для конкретної ділянки чи кварталу.
Відсутність затвердженого плану зонування або ДПТ забороняє передачу земельних ділянок державної чи комунальної власності у власність або користування для містобудівних потреб, а також зміну цільового призначення ділянки, яка не відповідає плану зонування.
Часті запитання про зонування території
Зонінг і зонування території — це одне і те саме?
Так, «зонінг» — це розмовний варіант терміна «зонування території». Обидва терміни позначають один і той самий інструмент містобудівного планування.
Чи можна змінити вид використання ділянки без зміни зонування?
Так, якщо новий вид діяльності входить до переліку дозволених видів використання для тієї функціональної зони, в якій розташована ділянка. Змінювати цільове призначення ділянки чи отримувати додатковий дозвіл у такому разі не потрібно.
Зонування розробляється як окремий документ чи у складі іншого?
План зонування розробляється у складі генерального плану населеного пункту або у складі комплексного плану просторового розвитку території громади (КППР) — як окрема послуга Базис зонування не виконує.
Хто розробляє і затверджує план зонування?
Розробляє план зонування ліцензований проєктувальник у складі генплану або КППР. Затверджує — відповідна сільська, селищна або міська рада після громадського обговорення.
Проєктне бюро «Базис» розробляє зонування території у складі комплексних планів просторового розвитку територій громад (КППР) та генеральних планів населених пунктів. Якщо вам потрібна забудова конкретної ділянки — це вже детальний план території (ДПТ).