Базис

базис-120см-на-50см-1280x526
Facebook
Отримати розрахунок
базис-120см-на-50см-1280x526

Дорожня карта ДПТ

Конструктор дорожньої карти ДПТ

Постанова КМУ №926 від 01.09.2021 + п. 6³ Прикінцевих положень Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» (доданий Законом №711-IX). Налаштуй параметри — план перебудується.

Налаштування проєкту базовий сценарій

Складність проєкту
Тип розробника
Стан чинної містобудівної документації на територію
Додаткові відомості

Що включено в пропозицію розробника за замовчуванням — лише сама ДПТ

Розробники часто називають низьку ціну за «ДПТ», але туди НЕ входить СЕО, землевпорядна частина, БГД, погодження. Постав галочки на тому, що розробник пообіцяв виконати в межах названої ціни. Решта статей зарахується як додатково до пропозиції.

Зведення

Загальна тривалість 8-9 міс Стандартний сценарій
Етапів у плані 3 Базова структура
Кроків для замовника 13 Покрокова інструкція
Активних ризиків 4 Постійних і умовних

Орієнтовний бюджет за обраним розробником

Покрокова інструкція замовнику що робити

Хто такий «Замовник» у цьому документі.
Інструкція призначена для фактичного замовника ДПТ — інвестора, землевласника або землекористувача, який ініціює проєкт і фінансує його (повністю або частково). У законодавстві «замовником» формально називається виконавчий орган сільської / селищної / міської ради (п. 35 Постанови №926) — він і підписує договори, і організовує сесію. Але реальний бенефіціар і драйвер процесу — інвестор, до якого і звернена ця інструкція.

Далі у тексті:
  • «Ви» / «ти» — фактичний замовник (інвестор / землевласник)
  • «Виконавчий орган ради» або «ОМС» — юридичний замовник, орган місцевого самоврядування
  • «Розробник» — проєктна організація (фрілансер / стандарт / топ-бюро)
Кожен крок має badge «Хто виконує»: 🏛 ОМС 💼 Інвестор 🤝 ОМС + Інвестор 🛠 ОМС + Розробник 📐 Розробник

Часова шкала розробки 3 етапи

Етапи розробки й кроки

Усі етапи розгорнуті. Натисніть на заголовок етапу (синю кнопку ▸), щоб згорнути або розгорнути перелік кроків.

Ризики й можливості контекстно

Як знайти і перевірити розробника рекомендації

Де шукати

  • Реєстр сертифікованих осіб — e-construction.gov.ua/certified_persons — перевір наявність чинного кваліфікаційного сертифіката за ЗУ «Про архітектурну діяльність» для головного архітектора проєкту.
  • Місцева архітектурно-містобудівна рада при виконавчому органі ради — секретар АМР зазвичай знає, хто реально розробляє ДПТ у регіоні і кого АМР приймає без перешкод.
  • Управління містобудування та архітектури громади чи області — у них є список проєктантів, з якими вони вже працювали.
  • Профільні асоціації — Національна спілка архітекторів України (НСАУ), Українська палата землевпорядників.
  • Реєстр сертифікованих інженерів-землевпорядників Держгеокадастру — окремо для землевпорядної частини.
  • Prozorro — фільтр «розробка містобудівної документації»: видно, хто і за скільки виконує муніципальні ДПТ. Це найпрозоріший зріз ринку.
  • Рекомендації від виконавчого органу твоєї громади — попроси список 3-5 розробників, з якими громада вже мала справу.

Що перевірити перед підписанням договору

  • Портфоліо затверджених ДПТ за останні 3-5 років. Не просто розроблених — саме затверджених сесією ради і внесених до Містобудівного кадастру. Запит: «Покажіть 3 ДПТ, які ви довели до запису в МБК».
  • Кількість ДПТ за рік: запитай, скільки ДПТ компанія довела до затвердження за минулий рік. Менше 5 на рік — червоний прапорець: у такого розробника немає напрацьованої бази шаблонів, переробки за його помилками (невідповідність ДБН, повернення з кадастру, негатив експертизи) інвестор оплачуватиме ОКРЕМО додатково до договору. Топ-бюро з 50+ ДПТ закладає переробки в основну ціну.
  • Команда: є чи нема внутрішніх СЕО-консультантів і сертифікованих інженерів-землевпорядників. Якщо нема — це піде субпідрядом, і це ОКРЕМИЙ бюджет (15-25% від ДПТ).
  • Чи у пропозиції чітко прописано, які саме розділи входять у ціну. Якщо в кошторисі тільки «Розробка ДПТ — 400 000 грн» без розпису — це червоний прапорець.
  • Графік оплати: перші 30-50% передоплата, решта — траншами після затверджених віх (концепція готова, СЕО подана, обговорення проведено, рішення сесії). Не «100% наперед».
  • Авторський супровід у договорі: розробник зобов'язаний доводити проєкт до затвердження, а не «здав папір і пішов».
  • Санкції за зрив строків — конкретні цифри пені, не загальні фрази «у відповідності до законодавства».

Червоні прапорці

  • Ціна помітно нижча за ринкову для твоєї складності (нижче «бюджетного» тарифу в таблиці вище) — швидше за все, у ній не закладені СЕО / землеустрій / БГД, або розробник не зможе довести справу.
  • Фрілансер без юрособи, який працює «на словах» — стягнути збитки за зрив у суді буде складно.
  • Розробник не може назвати жодного конкретного затвердженого ДПТ зі свого портфоліо з номером рішення сесії.
  • «Ми зробимо ДПТ як ви хочете» — без перевірки відповідності генплану / комплексному плану. Це означає, що проєкт може взагалі не пройти АМР.
  • Розробник не знає про Постанову КМУ №67/2024 і не закладає здачу топогеодезії в Держкартгеофонд.

Правило 3 пропозицій

Завжди отримай мінімум 3 цінові пропозиції від різних розробників. Використай цей конструктор: для кожної пропозиції постав галочки «що включено» і порівняй реальну сумарну вартість. Найдешевша пропозиція без СЕО, землеустрою і БГД після додавання цих статей часто виявляється найдорожчою. Шукай пропозицію, де чітко прописано, які розділи входять, і ціна відповідає тіру (топ ×1,5, стандарт ×1,2, бюджет ×1,0 від базової).

Приклад коректно оформленого підрядника

ТОВ «Проєктне бюро "БАЗИС"»
м. Одеса · працює з Одеською областю та іншими регіонами України · з 2017 р.
ЄДРПОУ 41457747
Спеціалізація — містобудівна документація (генплани, ДПТ), інжиніринг, геологія та геодезія, технічне консультування. Керівник — Суровий Г. В. Команда зі штатних архітекторів-проєктантів та інженерів-землевпорядників.
Чому цей профіль — приклад правильно оформленого підрядника:
  • прозорі реквізити (ТОВ, ЄДРПОУ), а не «фрілансер на словах»;
  • видимий у відкритих реєстрах — YouControl, Clarity, Opendatabot;
  • чітко заявлений профіль — містобудівна документація, а не «архітектура взагалі»;
  • стабільний юридичний статус з 2017 року — є до кого звертатися за гарантійним зобов'язанням.
Перевір через посилання вище: фінансовий стан, наявність судових процесів, чинність документів. Для замовника це 5 хвилин роботи, які знімають значну частину ризиків з фрілансерами «на словах».

Глосарій скорочень

ДПТ
Детальний план території
КППР
Комплексний план просторового розвитку громади — нова форма містобудівної документації на рівні громади (замінює окремі генплани сіл та схему планування території громади)
Генплан
Генеральний план населеного пункту
Схема планування території
Схема планування території району / області — містобудівна документація вищого рівня, на якій базується ДПТ за відсутності КППР або генплану. Затверджується райрадою або облрадою
ІАОП
Історико-архітектурний опорний план населеного пункту
СЕО
Стратегічна екологічна оцінка
АМР
Архітектурно-містобудівна рада
ДЗК
Державний земельний кадастр
МБКД
Містобудівний кадастр державного рівня — реєстр містобудівної документації; обов'язкове внесення затверджених ДПТ через геопортал
Держкартгеофонд
Державний картографо-геодезичний фонд України — куди обов'язково здаються всі геодезичні матеріали
БГД
База геопросторових даних — національна інфраструктура геопросторових даних. У місцевих проєктантів зазвичай не повна / не актуальна
ПЗФ
Природно-заповідний фонд
ВОЗ / ПЗС
Водоохоронна зона / прибережна захисна смуга
УСК-2000
Українська система координат 2000
Єдиний реєстр СЕО
Електронний реєстр Мінекології, через який подається заява про обсяг СЕО, звіт та інформація про затвердження документа
МРП ГО
Мотивовані рішення розгляду пропозицій громадського обговорення — окремий документ (зведена таблиця/реєстр), у якому замовник за кожною пропозицією/зауваженням з громадського обговорення дає мотивовану позицію: чи враховано, а якщо ні — обґрунтування відхилення. Готується спільно ОМС і розробником; складова пакету документів, що подається на сесію ради разом з проєктом ДПТ
Протокол громадських слухань
Документ, що фіксує перебіг очного етапу громадського обговорення: дата і місце, учасники, виступи, питання-відповіді, голосування (за наявності). Підписується головуючим і секретарем. Разом з МРП ГО — основа довідки про результати обговорення

Нормативно-правові акти

ЗУ №3038-VI
Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 — рамковий закон щодо містобудівної документації, ДПТ, АМР, експертизи, моніторингу
Пункт 6³
Пункт 6³ Прикінцевих положень ЗУ №3038-VI: ДПТ може визначати функціональну зону території до 01.01.2028, якщо немає документації за №711-IX і територія не в заборонених зонах (острови, ВОЗ, ПЗС, ПЗФ, водні об'єкти, ліси, сквери, парки)
ЗУ №711-IX
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» від 17.06.2020 (чинний з 24.07.2021) — запровадив КППР як основну містобудівну документацію громади
ЗУ №2354-VIII
Закон України «Про стратегічну екологічну оцінку» від 20.03.2018 — повний цикл СЕО: заява про обсяг (ст. 9), звіт (ст. 11), обговорення і консультації (ст. 12), довідки (ст. 13), інформування про затвердження (ст. 14), моніторинг (ст. 15)
Постанова КМУ №926
Постанова Кабінету Міністрів України від 01.09.2021 №926 «Про затвердження Порядку розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації» (ред. 2026 р.)
Пункт 42 підп. 15
Постанови КМУ №926: ДПТ щодо ділянки у власності або користуванні фізичної/юридичної особи може фінансуватися коштом цієї особи — без обов'язкової закупівлі через Prozorro
Пункт 42 підп. 16
Постанови КМУ №926: обов'язкові реквізити завдання на проєктування ДПТ — вид документації, підстава, замовник, строк, код території, опис меж, проектні показники, формат файлів, ділянки до 2004 р., тощо
Постанова КМУ №632
Постанова Кабінету Міністрів України від 09.06.2021 №632 «Про визначення формату електронних документів комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади, генерального плану населеного пункту, детального плану території»
Постанова КМУ №67/2024
Постанова Кабінету Міністрів України від 19.01.2024 №67 «Деякі питання функціонування Державного картографо-геодезичного фонду України» — обов'язкова здача топогеодезичних матеріалів у формі електронного документа з 26.01.2024
Документ-конструктор. Усі строки орієнтовні. Спирається на Постанову КМУ №926 від 01.09.2021 (ред. 2026 р.) та п. 6³ Прикінцевих положень ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» №3038-VI.
Перед стартом проєкту перевір актуальність положень на rada.gov.ua.
Переглядів: 608