Базис

базис-120см-на-50см-1280x526
Facebook
Отримати розрахунок
базис-120см-на-50см-1280x526

Дорожня карта ДПТ

Конструктор дорожньої карти ДПТ

Постанова КМУ №926 від 01.09.2021 + п. 6³ Прикінцевих положень Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» (доданий Законом №711-IX). Налаштуй параметри — план перебудується.

Налаштування проєкту складний сценарій

Складність проєкту
Тип розробника
Стан чинної містобудівної документації на територію

Що включено в пропозицію розробника + 3 розділи

Розробники часто називають низьку ціну за «ДПТ», але туди НЕ входить СЕО, землевпорядна частина, БГД, погодження. Постав галочки на тому, що розробник пообіцяв виконати в межах названої ціни. Решта статей зарахується як додатково до пропозиції.

Зведення

Загальна тривалість 7.5-20.6 міс (≈0.6-1.7 р) п. 6³ · за межами НП · середній
Етапів у плані 3 Базова структура
Кроків для замовника 17 Покрокова інструкція
Активних ризиків 13 Постійних і умовних

Орієнтовний бюджет Стандарт · середній

Розробка ДПТСтандарт · середній проєкт · коеф. ×1.2
384 тис.-600 тис. грн
основа
База геоданих (збір вхідних шарів)якщо у розробника немає власної БГД — ручний збір по запитах в органи влади
19 тис.-60 тис. грн
дані
Топогеодезична основа60 га × 4-6 тис. грн/га · незабудована (за межами НП) · мінімум 30 тис.
240 тис.-360 тис. грн
геодезія
Здача й валідація в ДержкартгеофондіПост. КМУ №67/2024 · фіксована вартість
5 тис.-5 тис. грн
геодезія
Стратегічна екологічна оцінка (СЕО)від 80 тис. грн · середній проєкт — обсяг звіту і консультацій з Мінекології/МОЗ
100 тис.-180 тис. грн
екологія
Землевпорядна частина у складі ДПТобов'язкова — вносить функцзону і обмеження до ДЗК · інженер-землевпорядник у команді розробника · від 60 тис. грн (середній проєкт)
80 тис.-150 тис. грн
землевпорядка
Залучення сторонніх компаній15-25% від ДПТ · інженерія, геологія, спецрозрахунки, експерти
58 тис.-150 тис. грн
субпідряд
Резерв на переробки10-20% — заклади резерв на доопрацювання після АМР / обговорення / експертизи / кадастру
38 тис.-120 тис. грн
резерв
У пропозиції розробника (за прайсом)
583 тис.-990 тис. грн
включено
Додатково до пропозиції (замовнику окремо)
341 тис.-635 тис. грн
окремо
ВСЬОГО (повна реальна вартість)
924 тис.-1.6 млн грн
Пропозиція розробника 420 тис. грн vs 583 тис.-990 тис. грн «фер»
Реально замовнику ~908 тис. грн пропозиція + додаткові статті
Ціна виглядає підозріло низькою для обраного складу робіт. Або розробник не закладає переробки/субпідряд (потім бути проблеми), або не зможе реально виконати. Запитай розпис кошторису.
Як читати кошторис: рядки з зеленою позначкою «✓ в пропозиції» — те, що розробник пообіцяв у своїй ціні. Інші — замовник оплачує ОКРЕМО. Дві проміжні суми показують, скільки реально складає сама пропозиція і скільки треба додати.

Середні ринкові ставки по Україні (2026): Розробка ДПТ від 250K · Землевпорядна частина від 60K · СЕО від 80K · Геодезія 25 тис./га у межах НП, 4-6 тис./га за межами · Здача в Держкартгеофонд 5K · Формування ділянки 20K/шт · Поділ/об'єднання 10K/шт · Зміна цільового 20K/шт.

Коли розробник каже «ДПТ від 200-400 тис. грн» — це базовий мінімум за саму ДПТ-роботу. У реальному чеку завжди додаються СЕО, землевпорядна, геодезія, погодження. Підсумкова сума в 2-4 рази більша за «стартову».

Покрокова інструкція замовнику що робити

Хто такий «Замовник» у цьому документі.
Інструкція призначена для фактичного замовника ДПТ — інвестора, землевласника або землекористувача, який ініціює проєкт і фінансує його (повністю або частково). У законодавстві «замовником» формально називається виконавчий орган сільської / селищної / міської ради (п. 35 Постанови №926) — він і підписує договори, і організовує сесію. Але реальний бенефіціар і драйвер процесу — інвестор, до якого і звернена ця інструкція.

Далі у тексті:
  • «Ви» / «ти» — фактичний замовник (інвестор / землевласник)
  • «Виконавчий орган ради» або «ОМС» — юридичний замовник, орган місцевого самоврядування
  • «Розробник» — проєктна організація (фрілансер / стандарт / топ-бюро)
Кожен крок має badge «Хто виконує»: 🏛 ОМС 💼 Інвестор 🤝 ОМС + Інвестор 📐 Розробник
1
Звірити функціональну зону з бажаним використанням
💼 Інвестор
Викопіювання з генплану / комплексного плану → функціональна зона за чинною містобудівною документацією. Бажане використання → з планів інвестора. Ці ДВА значення мають збігатися або бути сумісними — функцзона визначає, що в принципі можна будувати на території. Витяг з ДЗК додатково підкаже поточне цільове призначення ділянки (воно може бути приведене у відповідність ПІСЛЯ ДПТ, тому збіг витягу з бажаним використанням НА ЦЬОМУ ЕТАПІ не обов'язковий).
📄 Викопіювання з генплану / комплексного плану · Опис бажаного функціоналу · Витяг з ДЗК (для довідки про поточне цільове)
Старий генплан (до №711-IX) і територія не в забороненій зоні — за п. 6³ ДО 01.01.2028 функцзону МОЖНА визначити через ДПТ. Це твоє вікно можливостей.
2
Підняти схему планування території району / області
🏛 ОМС
Територія за межами НП без КППР — ДПТ має базуватися на схемі планування території району або області. Звернись до облдержадміністрації або райдержадміністрації за витягом і викопіюванням, плюс окремо ініціюй запит державних інтересів (Закон вимагає, бо КППР відсутній).
📄 Запит до РДА/ОДА · Витяг зі схеми планування території · Запит державних інтересів
Старий генплан НП цю територію не покриває — потрібна окрема обґрунтувальна частина на основі схеми планування території району. Витяги зі схеми безкоштовні (п. 40 Постанови №926), обґрунтування входить у роботу розробника. Графік не подовжується.
3
Подати клопотання у виконавчий орган ради про дозвіл на розробку ДПТ
💼 Інвестор
Письмове клопотання з обґрунтуванням (за однією з дев'яти підстав п. 32 Порядку: визначено генпланом, програма ради, інвестиційна, об'єкт громадських інтересів тощо), межами території, цілями, орієнтовною площею, джерелом фінансування.
📄 Клопотання · Картосхема меж · Обґрунтування · Документи на право користування ділянкою (для інвестора)
Фінансування за рахунок бюджетних коштів — закладається в бюджет наступного року, стартова дата залежить від бюджетного циклу. Якщо інвестор НЕ хоче чекати — він може взяти фінансування на себе (увімкни тогл «Фінансує землевласник / інвестор» вище) і стартувати одразу без КППР, з готовністю профінансувати весь результат.
4
Супроводити проєкт рішення сесії про розроблення ДПТ
🤝 ОМС + Інвестор
Виконавчий орган ради готує проєкт рішення сесії. Ви як фактичний замовник (інвестор) лобіюєте включення в порядок денний, проходження профільної комісії, голосування. Без рішення сесії процес не стартує.
📄 Проєкт рішення сесії · Висновок профільної комісії
Рада повинна затвердити рішення про розроблення ДПТ, призначити юридичного замовника (виконавчий орган ради) і вказати джерело фінансування (бюджетні кошти або кошти інвестора-землевласника).
5
Запитати вихідні дані в усіх дотичних органів
🏛 ОМС
Лист-запит з реквізитами рішення сесії і переліком потрібних даних: ДЗК, обмеження, лісовий фонд, ПЗФ, культурна спадщина, інженерні мережі, ЦЗ. За п. 40 органи зобов'язані відповісти за 10 робочих днів.
📄 Запити (10+ листів) · Реєстр відповідей із датами
Дублюй запити в електронній формі. Фіксуй відмови — це підстава для скарг.
6
Підготувати проєкт завдання на проєктування ДПТ
🤝 ОМС + Інвестор
Обов'язкові реквізити завдання на ДПТ (за п. 42 підп. 16 Постанови №926): вид документації — «детальний план території», підстава розроблення (рішення сесії), замовник, строк розроблення, назва і код території за Кодифікатором, опис меж і площа, перелік вихідних даних, проектні показники забудови (поверховість, щільність, відсоток забудови, червоні/жовті/блакитні/зелені лінії), правовий режим майнових прав на ділянки, перелік ділянок до 2004 р. без даних у ДЗК (якщо такі є), формат електронних документів за Пост. КМУ №632. Завдання — частина тендерної документації.
📄 Проєкт завдання на проєктування ДПТ
На відміну від КППР і генплану (де планується вся громада/населений пункт), у завданні на ДПТ перелік ділянок під соціальну/державну інфраструктуру не основне — це конкретно прив'язана територія з конкретними проектними рішеннями.
7
Провести закупівлю розробника через Prozorro
🏛 ОМС
Тендер за Законом «Про публічні закупівлі». Кваліфікаційні вимоги: чинний кваліфікаційний сертифікат за ЗУ «Про архітектурну діяльність» (для головного архітектора проєкту) і за ЗУ «Про землеустрій» (для інженера-землевпорядника). Ліцензій на цей вид робіт в Україні немає — тільки сертифікати. Договір — з пунктом про адаптацію до можливих змін нормативної бази.
📄 Тендерна документація · Договір з розробником
У договорі пропиши авторський супровід до моменту затвердження, а не лише передачу матеріалів.
8
Організувати топогеодезичну основу і здачу в Держкартгеофонд
🏛 ОМС
Виконавчий орган ради проводить закупівлю / укладає договір з геодезичною організацією: масштаб 1:500 або 1:1000 (поза НП — 1:2000), у місцевій СК з прив'язкою до УСК-2000. Після виконання робіт геодезисти зобов'язані здати матеріали в Державний картографо-геодезичний фонд за Постановою КМУ №67 від 19.01.2024 — електронний документ за встановленою формою + валідація.
📄 Договір геодезії · Цифрова карта · Звіт у форматі Держкартгеофонду · Акт здачі та валідації
У договорі з геодезичною організацією обов'язково пропиши вимогу здати матеріали в Держкартгеофонд і передати замовнику акт валідації.
9
Подати заяву про визначення обсягу СЕО
🏛 ОМС
За ст. 9 Закону №2354-VIII заява подається через Єдиний реєстр стратегічної екологічної оцінки, паралельно — до Мінекології і МОЗ (для документів національного рівня) або до обласних підрозділів (для місцевих документів). Публікація на сайті для збору пропозицій від громадськості (10 днів). Органи мають 15 днів, щоб надати визначення обсягу досліджень. Готує СЕО-консультант — або субпідрядник стандартного розробника, або окремий договір замовника/інвестора. Фінансує виконавчий орган ради з бюджетних коштів.
📄 Заява про визначення обсягу СЕО · Публікація на сайті · Відповіді органів
Без визначеного обсягу не можна починати розробку звіту СЕО — інакше витрата часу і коштів на роботу, яку можуть пізніше визнати непрофільною.
10
Розробити звіт СЕО згідно з визначеним обсягом
📐 Розробник
Стандартний розробник зазвичай не має in-house СЕО — потрібен окремий договір з СЕО-консультантом (як субпідряд через розробника або окремо замовником/інвестором). Звіт містить: опис документа державного планування, екологічна характеристика території, наслідки впровадження, альтернативи, заходи запобігання негативним впливам, моніторинг. Складається паралельно з основним проєктуванням. Фінансування — на виконавчому органі ради з бюджетних коштів.
📄 Звіт СЕО (текст + графіка) · Карти-схеми впливу
Якісний звіт зменшує ризик зауважень від Мінекології / МОЗ — підбирай досвідченого СЕО-консультанта.
11
Провести громадське обговорення проєкту ДПТ + звіту СЕО
🏛 ОМС
Оприлюднити повідомлення на сайті, геопорталі МБК і в Єдиному реєстрі СЕО. Тривалість — не менше 30 днів (за ст. 12 ЗУ №2354-VIII). Збирай пропозиції від громадськості і паралельно — консультації з Мінекології / МОЗ або обласних підрозділів (теж 30 днів).
📄 Повідомлення · Протокол обговорення · Листи відповідей органів СЕО
Перед офіційним обговоренням раджу провести «м'які» консультації з активістами — знизить ризик скандалу. Обговорення йде одночасно для ДПТ і СЕО.
12
Скласти довідку про громадське обговорення і довідку про консультації СЕО
🏛 ОМС
За ст. 13 ЗУ №2354-VIII після завершення обговорення/консультацій замовник готує ДВІ окремі довідки: (а) про результати громадського обговорення, (б) про результати консультацій з органами. У кожній — як ураховано зауваження і пропозиції в проєкті документа і в звіті СЕО, обґрунтування вибору саме цієї редакції серед розглянутих альтернатив.
📄 Довідка про громадське обговорення · Довідка про консультації з органами СЕО
Ці довідки — обов'язкова частина пакету документів, що подається на сесію разом з проєктом ДПТ. Без них рішення про затвердження може бути оскаржене.
13
Передати проєкт на архітектурно-містобудівну раду
🏛 ОМС
Підготувати презентаційні матеріали (плакати, презентація). Запросити участь розробника. АМР дає рекомендації — їх треба врахувати або обґрунтовано відхилити.
📄 Презентація · Альбом графічної частини · Протокол АМР
14
Подати на затвердження сесії ради
🤝 ОМС + Інвестор
Виконавчий орган готує проєкт рішення про затвердження ДПТ. Замовник (інвестор) супроводить через комісію, відповідає на питання депутатів. Голосування — кваліфікованою більшістю.
📄 Проєкт рішення про затвердження · Пояснювальна записка
15
Внести затверджений ДПТ до Містобудівного кадастру держрівня (МБКД)
🏛 ОМС
Передати набір геопросторових даних і документації до Містобудівного кадастру державного рівня (МБКД) через геопортал. Без запису в МБКД ДПТ юридично не діє: ні забудовники не отримають містобудівних умов і обмежень, ні дозволи на будівництво, ні зміни в ДЗК.
📄 Акт передачі до МБКД · Запис у Реєстрі містобудівної документації · Посилання на геопорталі
Файли мають точно відповідати формату за Постановою КМУ №632 — інакше адміністратор поверне на доопрацювання. Окремо перевір, що геопросторові дані прив'язані до УСК-2000.
16
Поширити інформацію про затвердження документа (СЕО, після затвердження)
🏛 ОМС
За ст. 14 Закону №2354-VIII у 5-денний строк з дня затвердження ДПТ замовник зобов'язаний поширити інформацію про затвердження: лист до Мінекології, МОЗ (або обласних підрозділів), повідомлення громадськості, яка брала участь у громадському обговоренні. Розміщення на офіційному сайті замовника + у Єдиному реєстрі СЕО.
📄 Лист-повідомлення до Мінекології, МОЗ · Публікація на сайті · Запис у Єдиному реєстрі СЕО
Це окремий обов'язковий крок, який часто забувають — а потім контролюючий орган виявляє і пред'являє претензії. Простий лист, але законний.
17
Опублікувати затверджений ДПТ на сайті громади
🏛 ОМС
Розмістити рішення сесії і матеріали ДПТ на офіційному сайті громади та на геопорталі МБКД. Без публікації документ формально вважається не введеним у дію.
📄 Публікація на сайті · Посилання на геопорталі МБКД

Часова шкала розробки 3 етапи

старт
3 м
6 м
9 м
12 м
15 м
18 м
Підготовчий етап
1.5-3 міс
1.5-3 міс
Основний етап
3-8.8 міс
3-8.8 міс
Завершальний етап (погодження, переважно паралельно)
3-8.8 міс
3-8.8 міс
⚠
Сценарій вище року — заклади в договір з розробником пункт про адаптацію до можливих змін нормативної бази. Для пришвидшення розглянь топ-бюро + інвесторське фінансування.

Етапи розробки й кроки

Підготовчий етап
1.5-3 міс 8 кроки ▸
1.1
Підготовка й ухвалення рішення сесії радиЗамовник, сесія ради
2-6 тижнів
п. 32, 34
1.2
Внесення рішення до Реєстру містобудівної документаціїЗамовник
1-3 дні
п. 42 п.18
1.3
Запит вихідних даних від органів владиЗамовник
10 роб. днів
п. 40
1.4
Запит державних інтересів (за потреби)Замовник
до 15 (+15) роб. днів
п. 12, 42 п.5
1.5
Розроблення проєкту завдання на проєктуванняЗамовник + розробник
2-4 тижні
п. 11, 42 п.16
1.6
Виготовлення топогеодезичної основи (1:500, 1:1000)Геодезична організація
1-2 міс
п. 43 п.2
1.7
Здача топогеодезичних матеріалів до Держкартгеофонду + валідаціяГеодезична організація + Держгеокадастр
2-4 тижні
Пост. КМУ №67/2024
1.8
Закупівля розробника через Prozorro і підписання договоруЗамовник, конкурсна комісія
1,5-3 міс
п. 42 п.17
Основний етап
3-8.8 міс 7 кроки ▸
2.1
Збір повного пакета вихідних даних через геопорталРозробник
2-3 тижні
п. 40, 43 п.1
2.2
Розроблення концепції та основних проєктних рішеньРозробник
3-5 міс
п. 30, 43 п.3-9
2.3
Заява про визначення обсягу СЕО (до Єдиного реєстру СЕО, Мінекології, МОЗ / обласних підрозділів)Замовник + СЕО-консультант
15 днів на відповідь
ст. 9 ЗУ №2354-VIII
2.4
Розроблення звіту СЕО згідно з визначеним обсягомСЕО-консультант
2-4 міс (паралельно з 2.2)
ст. 11 ЗУ №2354-VIII, п. 43 п.11
2.5
Громадське обговорення проєкту ДПТ + звіту СЕОЗамовник, розробник, громада
≥30 днів + цикл
п. 43 п.13, ст. 12 ЗУ №2354-VIII
2.6
Консультації з Мінекології / МОЗ (національний) або обласних підрозділів (місцевий)Замовник + органи
30 днів
ст. 12 ЗУ №2354-VIII
2.7
Довідка про громадське обговорення + довідка про консультації СЕОЗамовник
1-2 тижні
ст. 13 ЗУ №2354-VIII
Завершальний етап (погодження, переважно паралельно)
3-8.8 міс 7 кроки ▸
3.1
Розгляд проєкту архітектурно-містобудівною радоюАМР
2-4 тижні
п. 7
3.2
Доопрацювання за результатами АМРРозробник
2-6 тижнів
—
3.3
Затвердження ДПТ на сесії радиСесія ради
1 сесія + 2-4 тижні
п. 31, 38
3.4
Внесення затвердженого ДПТ до Містобудівного кадастру держрівня (МБКД)Замовник + адміністратор МБКД
2-4 тижні
п. 2 п.44, 40, 42 п.2
3.5
Інформування Мінекології, МОЗ і громадськості про затвердження документа (СЕО)Замовник
5 робочих днів
ст. 14 ЗУ №2354-VIII
3.6
Оприлюднення затвердженого ДПТ на сайті замовника і геопорталі МБКДЗамовник
1 тиждень
п. 42 п.2
3.8
Моніторинг наслідків виконання документа (раз на рік)Замовник
щорічно після затвердження
ст. 15 ЗУ №2354-VIII
Усі етапи розгорнуті. Натисніть на заголовок етапу (синю кнопку ▸), щоб згорнути або розгорнути перелік кроків.

Ризики й можливості контекстно

Запізнення вихідних даних увага
Норматив 10 роб. днів (п. 40) на практиці часто порушується. Дублюй запити, фіксуй дати, за потреби — скарги.
Затягнута СЕО увага
Істотні зауваження Мінприроди чи МОЗ можуть подовжити термін на 2-3 міс. Якісна підготовка звіту СЕО на старті — найкраща страховка.
Конфліктне громадське обговорення увага
Якщо громада проти проєкту — кількаразові доопрацювання, ризик скасування. Раджу попередні «м’які» консультації ДО офіційного обговорення.
Невідповідність формату електронних файлів увага
Постанова КМУ №632 регулює формат подачі. Невідповідність — кадастр не приймає, переробка.
Вікно п. 6³ до 01.01.2028 можливість
Документація за старим зразком (до Закону №711-IX) + територія не в забороненій зоні = ДПТ може самостійно визначити функцзону. Це твоє вікно можливостей до 1 січня 2028 року.
Здача топогеодезії в Держкартгеофонд (Пост. КМУ №67/2024) увага
З 26.01.2024 геодезичні матеріали мають здаватися в Державний картографо-геодезичний фонд в електронній формі за встановленим Порядком (валідація обов'язкова). Без цього їх не можна офіційно використовувати в містобудівній документації. Пропиши вимогу в договорі з геодезичною організацією.
ДПТ за межами НП без КППР — стандартний шлях інфо
Без комплексного плану просторового розвитку громади (КППР) ДПТ за межами НП розробляється на основі схеми планування території району/області. Запит вихідних даних і витяги зі схеми — безкоштовні (п. 40 Постанови №926), відбуваються паралельно з підготовкою, графік не подовжують. Обґрунтувальна частина входить у роботу розробника. Якщо територія поза громадою — замовником стає РДА або ОДА (п. 37).
Процедури погодження можна паралелити інфо
У завершальному етапі АМР, експертиза (якщо потрібна), внесення до МБКД, реєстрація ділянок у ДЗК, інформування Мінекології — НЕ обов'язково послідовно. У топ-бюро всі ці процедури йдуть паралельно за рахунок раннього інформування органів. У стандарта/фрілансера зазвичай послідовно — звідси й розкид у строках завершального етапу.
Переробки за рахунок інвестора (досвід <5 ДПТ/рік) увага
Якщо компанія-розробник довела до затвердження МЕНШЕ 5 ДПТ за останній рік — у переробках з вини розробника (помилки в кресленнях, невідповідність ДБН, повернення з кадастру, негатив експертизи) НЕМАЄ напрацьованої бази шаблонів. Кожен такий цикл переробки оплачує інвестор ОКРЕМО, додатково до контрактної ціни — або у формі додаткових угод, або через зрив строків і нові закупівлі. Топ-бюро з 50+ ДПТ закладає переробки в основну ціну (досвід підказує, де можуть бути зауваження). Перевір кількість затверджених ДПТ ДО підписання договору.
Стандарт: робота з незаповненою БГД увага
У більшості місцевих проєктних організацій немає власної актуальної бази геопросторових даних (БГД) — кожен шар витягують вручну з геопорталу МБК або по запитам в органи. Це додає 2-4 тижні до основного етапу і прихований ризик «не побачити» обмеження, яке не відоб­ражено в загальнодоступних даних.
Стандарт: переробки після кожної процедури увага
Навіть з нормальною організацією проєкт стикається з 1-2 циклами переробок: після АМР, після громадського обговорення, після зауважень кадастру, після експертизи (якщо обов'язкова). Кожен цикл — 2-3 тижні. У бюджеті це 10-20% резерву; у графіку — +1-2 місяці.
Стандарт: залучення субпідрядників інфо
Місцеві ДПТ-розробники зазвичай не мають in-house СЕО, ІАОП, інженерної геології, спецрозрахунків, окремих експертів. Це йде субпідрядом — додаткові 15-25% до вартості ДПТ. Уже включено окремим рядком у бюджет.
Стандарт: непрогнозовані фактори увага
Воєнний стан, мобілізація ключових спеціалістів, перерви в роботі органів влади, тимчасові норми / поправки на законодавчому рівні. Кожен проєкт ловить мінімум одну паузу 1-3 місяці. На це резерв не закладається — приймай як даність.

Як знайти і перевірити розробника рекомендації

Де шукати

  • Реєстр сертифікованих осіб — e-construction.gov.ua/certified_persons — перевір наявність чинного кваліфікаційного сертифіката за ЗУ «Про архітектурну діяльність» для головного архітектора проєкту.
  • Місцева архітектурно-містобудівна рада при виконавчому органі ради — секретар АМР зазвичай знає, хто реально розробляє ДПТ у регіоні і кого АМР приймає без перешкод.
  • Управління містобудування та архітектури громади чи області — у них є список проєктантів, з якими вони вже працювали.
  • Профільні асоціації — Національна спілка архітекторів України (НСАУ), Українська палата землевпорядників.
  • Реєстр сертифікованих інженерів-землевпорядників Держгеокадастру — окремо для землевпорядної частини.
  • Prozorro — фільтр «розробка містобудівної документації»: видно, хто і за скільки виконує муніципальні ДПТ. Це найпрозоріший зріз ринку.
  • Рекомендації від виконавчого органу твоєї громади — попроси список 3-5 розробників, з якими громада вже мала справу.

Що перевірити перед підписанням договору

  • Портфоліо затверджених ДПТ за останні 3-5 років. Не просто розроблених — саме затверджених сесією ради і внесених до Містобудівного кадастру. Запит: «Покажіть 3 ДПТ, які ви довели до запису в МБК».
  • Кількість ДПТ за рік: запитай, скільки ДПТ компанія довела до затвердження за минулий рік. Менше 5 на рік — червоний прапорець: у такого розробника немає напрацьованої бази шаблонів, переробки за його помилками (невідповідність ДБН, повернення з кадастру, негатив експертизи) інвестор оплачуватиме ОКРЕМО додатково до договору. Топ-бюро з 50+ ДПТ закладає переробки в основну ціну.
  • Команда: є чи нема внутрішніх СЕО-консультантів і сертифікованих інженерів-землевпорядників. Якщо нема — це піде субпідрядом, і це ОКРЕМИЙ бюджет (15-25% від ДПТ).
  • Чи у пропозиції чітко прописано, які саме розділи входять у ціну. Якщо в кошторисі тільки «Розробка ДПТ — 400 000 грн» без розпису — це червоний прапорець.
  • Графік оплати: перші 30-50% передоплата, решта — траншами після затверджених віх (концепція готова, СЕО подана, обговорення проведено, рішення сесії). Не «100% наперед».
  • Авторський супровід у договорі: розробник зобов'язаний доводити проєкт до затвердження, а не «здав папір і пішов».
  • Санкції за зрив строків — конкретні цифри пені, не загальні фрази «у відповідності до законодавства».

Червоні прапорці

  • Ціна помітно нижча за ринкову для твоєї складності (нижче «бюджетного» тарифу в таблиці вище) — швидше за все, у ній не закладені СЕО / землеустрій / БГД, або розробник не зможе довести справу.
  • Фрілансер без юрособи, який працює «на словах» — стягнути збитки за зрив у суді буде складно.
  • Розробник не може назвати жодного конкретного затвердженого ДПТ зі свого портфоліо з номером рішення сесії.
  • «Ми зробимо ДПТ як ви хочете» — без перевірки відповідності генплану / комплексному плану. Це означає, що проєкт може взагалі не пройти АМР.
  • Розробник не знає про Постанову КМУ №67/2024 і не закладає здачу топогеодезії в Держкартгеофонд.

Правило 3 пропозицій

Завжди отримай мінімум 3 цінові пропозиції від різних розробників. Використай цей конструктор: для кожної пропозиції постав галочки «що включено» і порівняй реальну сумарну вартість. Найдешевша пропозиція без СЕО, землеустрою і БГД після додавання цих статей часто виявляється найдорожчою. Шукай пропозицію, де чітко прописано, які розділи входять, і ціна відповідає тіру (топ ×1,5, стандарт ×1,2, бюджет ×1,0 від базової).

Приклад коректно оформленого підрядника

ТОВ «Проєктне бюро "БАЗИС"»
м. Одеса · працює з Одеською областю та іншими регіонами України · з 2017 р.
ЄДРПОУ 41457747
Спеціалізація — містобудівна документація (генплани, ДПТ), інжиніринг, геологія та геодезія, технічне консультування. Керівник — Суровий Г. В. Команда зі штатних архітекторів-проєктантів та інженерів-землевпорядників.
Чому цей профіль — приклад правильно оформленого підрядника:
  • прозорі реквізити (ТОВ, ЄДРПОУ), а не «фрілансер на словах»;
  • видимий у відкритих реєстрах — YouControl, Clarity, Opendatabot;
  • чітко заявлений профіль — містобудівна документація, а не «архітектура взагалі»;
  • стабільний юридичний статус з 2017 року — є до кого звертатися за гарантійним зобов'язанням.
Перевір через посилання вище: фінансовий стан, наявність судових процесів, чинність документів. Для замовника це 5 хвилин роботи, які знімають значну частину ризиків з фрілансерами «на словах».

Глосарій скорочень

ДПТ
Детальний план території
КППР
Комплексний план просторового розвитку громади — нова форма містобудівної документації на рівні громади (замінює окремі генплани сіл та схему планування території громади)
Генплан
Генеральний план населеного пункту
Схема планування території
Схема планування території району / області — містобудівна документація вищого рівня, на якій базується ДПТ за відсутності КППР або генплану. Затверджується райрадою або облрадою
ІАОП
Історико-архітектурний опорний план населеного пункту
СЕО
Стратегічна екологічна оцінка
АМР
Архітектурно-містобудівна рада
ДЗК
Державний земельний кадастр
МБКД
Містобудівний кадастр державного рівня — реєстр містобудівної документації; обов'язкове внесення затверджених ДПТ через геопортал
Держкартгеофонд
Державний картографо-геодезичний фонд України — куди обов'язково здаються всі геодезичні матеріали
БГД
База геопросторових даних — національна інфраструктура геопросторових даних. У місцевих проєктантів зазвичай не повна / не актуальна
ПЗФ
Природно-заповідний фонд
ВОЗ / ПЗС
Водоохоронна зона / прибережна захисна смуга
УСК-2000
Українська система координат 2000
Єдиний реєстр СЕО
Електронний реєстр Мінекології, через який подається заява про обсяг СЕО, звіт та інформація про затвердження документа

Нормативно-правові акти

ЗУ №3038-VI
Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 — рамковий закон щодо містобудівної документації, ДПТ, АМР, експертизи, моніторингу
Пункт 6³
Пункт 6³ Прикінцевих положень ЗУ №3038-VI: ДПТ може визначати функціональну зону території до 01.01.2028, якщо немає документації за №711-IX і територія не в заборонених зонах (острови, ВОЗ, ПЗС, ПЗФ, водні об'єкти, ліси, сквери, парки)
ЗУ №711-IX
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» від 17.06.2020 (чинний з 24.07.2021) — запровадив КППР як основну містобудівну документацію громади
ЗУ №2354-VIII
Закон України «Про стратегічну екологічну оцінку» від 20.03.2018 — повний цикл СЕО: заява про обсяг (ст. 9), звіт (ст. 11), обговорення і консультації (ст. 12), довідки (ст. 13), інформування про затвердження (ст. 14), моніторинг (ст. 15)
Постанова КМУ №926
Постанова Кабінету Міністрів України від 01.09.2021 №926 «Про затвердження Порядку розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації» (ред. 2026 р.)
Пункт 42 підп. 15
Постанови КМУ №926: ДПТ щодо ділянки у власності або користуванні фізичної/юридичної особи може фінансуватися коштом цієї особи — без обов'язкової закупівлі через Prozorro
Пункт 42 підп. 16
Постанови КМУ №926: обов'язкові реквізити завдання на проєктування ДПТ — вид документації, підстава, замовник, строк, код території, опис меж, проектні показники, формат файлів, ділянки до 2004 р., тощо
Постанова КМУ №632
Постанова Кабінету Міністрів України від 09.06.2021 №632 «Про визначення формату електронних документів комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади, генерального плану населеного пункту, детального плану території»
Постанова КМУ №67/2024
Постанова Кабінету Міністрів України від 19.01.2024 №67 «Деякі питання функціонування Державного картографо-геодезичного фонду України» — обов'язкова здача топогеодезичних матеріалів у формі електронного документа з 26.01.2024
Документ-конструктор. Усі строки орієнтовні. Спирається на Постанову КМУ №926 від 01.09.2021 (ред. 2026 р.) та п. 6³ Прикінцевих положень ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» №3038-VI.
Перед стартом проєкту перевір актуальність положень на rada.gov.ua.
Claude is active in this tab group
Переглядів: 31