fbpx

Базис

З якою метою розробляється зонінг?

З якою метою розробляється зонінг?

Чим він відрізняється від детального плану території?

Як не помилитися у виборі виду документації з просторового планування?

Часто замовники при виготовленні генерального плану населеного пункту поєднують його з іншими видами документації з просторового планування. Наприклад, розробляється генеральний план населеного пункту поєднаний з планом зонування території, або з детальним планом території.

Хибне уявлення про види документації та їх роль призводять до прийняття невірних рішень при замовленні документації. Через такі недоопрацювання,   при отриманні документації від розробника та безпосередньо роботи з нею, замовник не отримує того результату, на який очікує.

Тому, в цій статті надамо роз’яснення, які полегшати вибір документації з просторового планування:

А. Зонування території (зонінг) – спосіб забезпечення використання земель для різних суспільних потреб, за якого цільове призначення встановлюється не для однієї ділянки, а для групи суміжних ділянок, які складають функціональну зону. Кордони функціональних зон збігаються з лініями вулиць, проходять паралельно з ними на певних відстанях або збігаються з межами земельних ділянок.

Зонування території (зонінг) – здійснюваний відповідно до закону поділ території міста чи іншого населеного пункту на зони, пояси, райони з метою встановлення в них певних обмежень у використанні земель, визначення мінімальних розмірів земельних ділянок, регламентації типів будівель і споруд, які дозволяється будувати в межах зони тощо. Разом з такими засобами як бюджет, податки та викуп ділянок для суспільних потреб, зонування території є важливим інструментом здійснення планування розвитку населеного пункту.

Незважаючи на те, що кожна функціональна зона має певне узагальнене цільове призначення (наприклад, житлова зона, промислова зона, соціально-культурна зона, рекреаційна зона тощо), для кожної з таких зон встановлюється визначений набір супутнього цільового використання земельних ділянок в її межах (ДБН Б.1.1-22:2017 «Склад та зміст плану зонування території»). Тому, власник земельної ділянки має право вибору її цільового використання в межах переліку видів цільового використання земель, встановлених для функціональної зони.

Можливість вибору та зміни власником земельної ділянки її цільового використання є  фактором, що стимулює інвестиційну діяльність, адже у разі зниження прибутковості певного виду діяльності на земельній ділянці, її власник (користувач) може без отримання додаткового дозволу змінити вид такої діяльності на більш прибутковий без зміни цільового призначення ділянки.

Земельним кодексом передбачене застосування засобу розподілу земельного фонду країни для забезпечення тих чи інших потреб зонування земель. На жаль, Кодекс містить лише одну статтю, а саме 180, що присвячена зонуванню земель. Згідно з цією статтею зонування земель має здійснюватися у межах населених пунктів.

Тому, основним завданням зонування земель є визначення вимог щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови. Зонування земель повинно здійснюватись відповідно до закону, який ще належить прийняти. Таким чином, зонування земель або зонування території, як спосіб розподілу земельного фонду для задоволення різних суспільних потреб, визначене у Кодексі лише загально.

В Україні діє наступний порядок планування використання територій населених пунктів: у його основу покладений принцип цільового призначення кожної земельної ділянки. Це означає, що при наданні ділянки у власність чи користування встановлюється її цільове призначення, тобто дозвіл на певне використання земельної ділянки. Наприклад, якщо земельна ділянка надана громадянинові для будівництва індивідуального житлового будинку, то він не має права побудувати на ній магазин, і навпаки. Для цього потрібно розробити детальний план території та змінити цільове призначення на те, яке визначене у плані зонування, як супутній вид використання.

Функціонування зонування території населених пунктів тісно пов’язане з їх генеральними планами. Тому, зонінгові правила є своєрідним механізмом застосування рішень генерального плану до окремих земельних ділянок та будівельних проектів з метою забезпечення цілеспрямованого розвитку населеного пункту.

Таким чином, зонування територій є принципово відмінним засобом забезпечення потреб суспільства у використанні земельних ділянок для задоволення різних потреб у землі:

  • якщо при цільовому призначенні земельних ділянок встановлюється вид (межі) цільового використання кожної земельної ділянки, то при зонуванні територій встановлюється вид (межі) цільового використання земель функціональної зони;
  • при цільовому призначенні земельних ділянок їх власники та користувачі повинні використовувати ділянки виключно відповідно до цільового призначення, встановленого для кожної ділянки, тоді як при зонуванні території цільове призначення земельних ділянок не встановлюється, а їх власники (користувачі) можуть використовувати ділянки для потреб, які не суперечать функціональному статусу зони.

 

Б. Детальний план території – це докладний план певної місцевості, який включає в себе цілий пакет документів щодо особливостей забудови цієї місцевості, призначенням забудови і т.п.

     Тобто, детальний план території – це не тільки креслення, докладний топографічний опис місцевості, а ще й тексти, які інформують про розвиток і планування певної ділянки землі, параметрах його забудови і доцільності цієї забудови. Склад та зміст документації регулюється нормативним документом ДБН Б.1.1.-14:2012 «Склад та зміст детального плану території».
Наприклад, якщо мова йде про детальний план території певної ділянки населеного пункту, то він повинен в себе включати межі цієї ділянки, позначення доріг, розмітку транспортних вузлів та інших інженерних ліній комунікації, розташування житлових зон, пішохідних зон, розташування об’єктів інфраструктури і т.д. Крім того, детальний план території не може суперечити генеральному плану населеного пункту – проектному документу, на основі якого здійснюється загальна забудова території. Не можна побудувати завод там, де по генеральному плану позначена житлова забудова. Тому, забудовнику спершу потрібно звернутися в місцеві органи містобудування, щоб отримати доступ до генерального плану населеного пункту, а також взяти в управлінні архітектури дозвіл на розроблення детального плану території. Складається він дуже докладно. З урахуванням того, що графічні елементи плану повинні бути великими, масштаб його зазвичай становить від 1: 500 до 1: 2000.Від того яким буде детальний план території залежить і план земельних робіт на ділянці, і проект в цілому, тому важливо не помилитися. Якщо в детальному плані будуть неточності, його просто не затвердять, тому краще звернутися до фахівців в області проектування і землеустрою. Вони зорієнтують забудовника в документації і допоможуть зібрати необхідний пакет паперів, який включає також план земельних робіт. При необхідності, професіонали самостійно можуть розробити детальний план території, провести ряд технічних робіт, супутніх успішному твердженням проекту.       В межах населеного пункту детальний план уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території. В такому випадку детальний план розглядається і затверджується виконавчим органом сільської, селищної, міської ради протягом 30 днів з дня його подачі, а при відсутності плану зонування території – відповідною сільською, селищною, міською радою.
       Детальний план може бути розроблений і на територію за межами населеного пункту. В такому випадку план розглядається і затверджується відповідною районною державною адміністрацією в аналогічний термін.       Рішення про розробку детального плану певної території одночасно є рішенням про комплексну забудову цієї території.
       На підставі та з урахуванням положень затвердженого детального плану території може розроблятися проект землеустрою щодо впорядкування цієї території для містобудівних потреб, який після його затвердження стає невід’ємною частиною детального плану території.Як і інша містобудівна документація, детальний план території містить в своєму складі як графічні, так і текстові матеріали, які не підлягають експертизі.За умови відповідності з генеральним планом населеного пункту та плану зонування території можливе внесення змін до детального плану території. Важливо! Відсутність відповідно затвердженого детального плану території або плану зонування забороняє передачу (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність або користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб.Також, забороняється зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та / або детальному плану території.

     

Відповідно до п. 4.4 ДБН Б.1.1-15:2012 «Склад та зміст генерального плану населеного пункту», для населених пунктів з чисельністю населення до 50 тисяч осіб генеральні плани можуть поєднуватися з детальними планами територій таких населених пунктів на підставі завдання. Але, в дійсності, як показала практика детальні плани територій можуть розроблятися лише на вичерпну низку територій: квартали садибної забудови, озеленені території і т.п. Враховуючи те, що на момент розроблення генерального плану населеного пункту замовник може й не мати намірів стосовно кожної ділянки, що підлягає детальному опрацюванню. До того ж, враховуючи детальний масштаб графічних матеріалів, що входять до складу детального плану території, вартість такої містобудівної документації зростає в рази. Також, потрібно враховувати й топографічну зйомку та виконувати її у тому масштабі, якого потребує детальний план території.

Враховуючи, строк реалізації генерального плану населеного пункту, який практично планують на 15-20 років, та перші можливі внесення змін через 5 років, розроблення детального плану території на конкретну ділянку, що не матиме певних намірів, буде нелогічною.

 

      Отже, при виборі видів супутньої документації, що поєднується з генеральним планом населеного пункту, потрібно врахувати наявність усіх намірів та пропозицій, провести аналіз наявних матеріалів, що складатимуть певну основу, при розробленні документації з просторового планування.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

error: Копирование контента запрещено!!!